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從晉城人口數據看樓市發展,你發現了什么?

發布于2019-05-23 分類:晉城樓市 來源:晉城房產網

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近年來,“人口紅利”一詞屢屢見諸報端,作為經濟社會運行的最基礎元素。人口資源對于城市發展的重要性日益凸顯。不少人表示,未來人口發展趨勢和預測區域房價具有啟發意義,5月20日,晉城市統計局發布了題為《我市人口增長趨緩,城鎮化水平穩步提升》統計報告,今天就借著這個直觀的數據,來和大家聊一聊這個事兒。

晉城市人口發展與區域房價發展不匹配

2018年人口抽樣調查數據顯示,全市常住人口為234.31萬人,比上年末增加1.01萬人;比2010年的228.03萬人增加6.28萬人,增長2.75%,年均增加0.78萬人,增速0.34%。常住人口總量位居全省第九位,高于朔州市(178.12萬人)、陽泉市(141.44萬人)(見圖1)。

圖1 2018年全省各市常住總人口數(單位:萬人)

2019年,山西省各大城最新房價出爐,數據表明,晉城2019年以來房價處于6500元/㎡左右的平均值,晉城房價一直在穩步上升中,作為一個普普通通的五線城市,在山西大部分城市房價中排到了第三。(見圖2)

圖2 2019山西最新房價排名

是什么原因致使晉城房價在全省范圍內居高不下呢?

一、晉城市城區人口發展逐步增長

在全市各縣(市、區)人口總數中,城區常住總人口數最高,達50.08萬人(見圖3),人口出生率達11.78‰,人口自然增長率達9.14‰,創近十年新高(見圖4)。人口自然增長率遠遠高于沁水縣(4.75‰)、高平市(3.67‰)、澤州縣(2.65‰)、陵川縣(2.45‰)、陽城縣(1.96‰)(見圖5)。

晉城市城區人口的不斷增加促使對房屋需求量增加,目前晉城房地產市場商品房庫存量已不足以滿足人口需求,從而推動了近年來晉城房價的上升。

圖3  晉城市2018年分縣(市、區)常住總人口數(單位:萬人)

圖4 晉城市城區近十年人口出生率與自然增長率變化情況(單位:‰)

圖5  2018年全市各縣(市、區)人口自然增長率情況(單位:‰)

二、城鎮化進程穩步推進,晉城市城鎮化水平不斷提高

城鎮化伴隨工業化發展,非農產業在城鎮集聚、農村人口向城鎮集中的自然歷史過程,是人類社會發展的客觀趨勢,是國家現代化的重要標志。在經濟社會穩步發展的帶動下,以人為核心的城鎮化進程穩步推進,城鎮化水平逐年提升。2018年末,晉城市居住在城鎮的人口140.32萬人,居住在鄉村的人口93.99萬人,城鎮化率達59.88%,同比提高0.84個百分點,高于全國(59.58%)0.3個百分點,高于全省(58.41%)1.47個百分點,居全省第四位。從2010年至2018年,城鎮人口由116.39萬人增加至140.32萬人,增幅達20.55%,城鎮人口比重由51.04%上升至59.88%,提高8.84個百分點,年平均提高1.11個百分點。

不僅如此,省政府分別于2018年10月17日和2019年1月23日批復同意設立沁水經濟技術開發區和陽城經濟技術開發區,這一政策將不斷增強城市聚集和輻射功能,加快晉城市城鎮化發展進程,從而推動晉城的房價也在不斷攀升。

三、晉城市中心城市棚戶區(城中村)不斷推進

2019年,按照晉城市中心城市棚戶區(城中村)總體規劃,涉及城區的棚戶區(城中村)共有100個,總占地面積約7397公頃,涉及總人口155729人,總建設用地約1928公頃,總建筑面積約1234萬平方米;老城更新與保護工程的改造涉及范圍為澤州路以西、景西路以東、新市街以北、書院街以南,占地面積1.7平方公里,涉及東街、西街和北街三個辦事處14個社區,常住人口25809人(8117戶);2019年晉城城區確定的省、市、區重點工程81項(新建46項,續建35項),總投資610.85億元,年度計劃投資73.65億元。

可以說,不論從投資規模,還是項目涉及范圍來看,這是自1997年黃華街改造以來,晉城市城區對城中村改造輻射范圍最大的一次。但近年來,為了解決晉城房地產市場存量問題,政府土地供應節奏放緩,以及城中村改造矛盾仍然未解決,致使建設過程中出現拆遷成本高,開發成本加大,從而推動了晉城房價有一定上升。

出生人口階段性觸頂,樓市風險應重視

近年來,隨著我國人口年齡結構的變化,已婚育齡婦女人數呈現逐年減少趨勢。根據晉城市衛生健康委員會提供的相關數據顯示,全市已婚育齡婦女人數近幾年呈逐年下降趨勢(見圖6)。受全面二孩政策效應減退和已婚育齡婦女規模持續下降等因素影響,2018年,全市出生人口22513人,出生率為9.63‰,人口自然增長率為4.31‰,較去年分別降低了0.63和0.92個千分點,增長速度趨緩,呈現出出生人口階段性觸頂現象(見圖7)。

上述數據表明,目前來說,晉城市逐漸出現了商品房價格攀升快,人口增長速度趨緩的現狀,如果晉城房地產市場一味追求趕超其他城市經濟發展的勢頭,不注意供求關系的平衡發展,那么當人口基數與商品房庫存量出現供大于求時,很難保證樓市在未來不出現騎虎難下的局面。

圖6  晉城市近幾年已婚育齡婦女人數(單位:人)

圖7  晉城市2010年-2018年人口出生率變化情況(單位:‰)

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